立退料を提示されて明け渡しを求められている
立退料を提示されずに明け渡しを求められている
といった立退料でお困りの方々の無料相談を受け付けております。
立退料は，立ち退きを求める理由がどの程度あるのか，更には居住用か営業用かでも変わってきます。
目次
立退料が問題になる場面
①立ち退きを求める理由が１００％のものか，
②立ち退きを求める理由が０％のものか，
③立ち退きを求める理由が５０％のものか，
分析する必要があります。
例えば，
①家賃滞納の債務不履行や一時賃貸借等は立ち退きを求める理由は１００％あるといえるでしょう。
このような場合，立退料は求めることができないという結論になります。
②賃貸人が売却したいからですぐに出て行って欲しい等の理由は立ち退きを求める理由は０％でしょう。
このうような場合，立退料を求をめることができるという結論になります。
③期間が満了したので更新はしないという場合は立ち退きを求める理由は５０％でしょう。
このような場合，立退料を求めることができ，立退料は立ち退きの理由を補完していく要素になるのです。
【まとめ】
②や③の事案の場合は，弁護士をつけるメリットがあるという結論になります。
③契約更新拒絶と立退料
期間満了で賃貸借契約を終了する場合は，立退料が問題になります。
賃貸人側は，内心は売却目的の場合もありますが，老朽化したので大規模修繕をしたい・自己利用したい・家族の者を住まわせたい等の事情で，次の更新はしないと主張してくることが多いです。
賃貸人側から契約の更新拒絶を行うためには，法律では，
ⅰ）１年～６か月前までの通知，
ⅱ）更新拒絶における「正当の事由」（借地借家法６条、２８条）
という２つの要件が必要になります。
たとえば，ⅰ）がなければ，立ち退きを求める理由は０％に近くなってくるので（裁判をしても明渡請求は棄却される），立退料を求めることができるでしょう。
立退料は要件ではないのですが，次の条文のとおり「正当の事由」の考慮事情として挙げられています（実務では重要な考慮事情です）。
すなわち，借地借家法28条は，
「建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、①建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、②建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」
とあり，下線部をひいたところが，立退料を定めている箇所になります。
立退料という言葉自体はでてきませんが，出ていくことの引き換えとして重要な考慮事情になるのです。
注意
①出ていく合意をしてしまう
②定期借家契約書にサインしてしまう，
と立退料は発生しない可能性が非常に高くなります
立退料はどのように決まるのか？
では立退料はどのように決めっていくのでしょうか？
立退料には相場というものはありません。
法律などに計算方法が記載されているわけでもありません。
居住用か営業用かでも考慮される要素が変わってきます。
考慮要素は様々あります。
①正当事由の充足度
立退きを求めている賃貸人側の事情はどのような理由なのか明らかにする必要があります。
賃貸人が建物を使用する必要性が高ければ高いほど，立退料は低くなる／賃貸人が建物を使用する必要性が低ければ低いほど，立退料は高くなる，という相関関係にもあります。
極端な例を挙げると，
＋賃貸人が現住まいが地震で壊れ，貸している建物を使用する必要性が高い
－賃借人は倉庫として利用しており現住まいは別にあって使用の必要性が低い
ような場合は，当然ですが立退料は低くなりますし，更新拒絶の要件等もきちんと充足していれば立退料が０円の場合もあり得ます。
②借家権価格による算定
借家権価格の算定といっても複数ありますが，たとえば割合方式算定であれば，
借家権価格＝更地価格×借地権割合×借家権割合
という計算で借家権価格を算出して，立退料を決めていく方法です。
③移転に伴う損失補償や家賃差額による算定
営業用物件であれば，移転により顧客を失う・改装費等様々な損害が想定されます。移転期間に休業を余儀なくされることもあります。このような損失を考慮して算定していきます。また，居住用や営業用かを問わず，賃料の差額や移転費用は必然的にでてくる問題です。
と，様々な方法がありますが，総合的に決まっていくことが多いものと考えます。
交渉で解決するためには
民事調停や訴訟になって，金額等で争いが激化していけば，
弁護士費用以外にも鑑定料等の高額な費用がかかってきてしまいます。
紛争を長期化せず，労力や費用を抑える為にも，短期間の交渉で解決することが一番の利益になります。
交渉は労力がいるところですが，法律の交渉は弁護士にお任せください。弁護士以外の業者などが対価を得て法律的な交渉をすることは弁護士法に反することになるので，ご注意ください。
最終的には事後的紛争を防止するためにまとまった結果についてしっかりした契約書を作る必要あります。
立退料の弁護士費用
利用しやすい弁護士費用で行なっております。
事案によりますが，交渉段階は着手金１１万円や２２万円の依頼も可能です。
既に立退料の提示を受けている方は，完全成功報酬制での依頼もご相談に応じます。
お問合せはまずは電話簡易無料相談０３－６３０４－８４５１かメール簡易相談seki@sekisogo.comでお問い合わせください。
解決事例集
１，【明渡】借主側にて立退料等合計約215万円で解決できた事案【交渉】
【コメント】
借主に債務不履行がない限り、借主有利のことが多いです。ただし、解決金や立退料で折り合うことができれば、
貸主と借主、双方にとって良い解決ができることが多いです。特に双方に弁護士がつくことによって、冷静かつ客観的な話し合いができて、まとまることが多いです。ただ、この場合、どのような弁護士かということも重要かと思います。依頼者と完全に同化していたり、攻撃的すぎて話しもできないような弁護士では致し方たりません。本件は相手の弁護士も冷静な先生だったので、スムーズな解決ができました。
２，【明渡】借主側にて立退料合計250万円で解決できた事案【交渉】
【相談前】
老朽化を理由にした退去の書面がきた。
弁護士が立退料を提示してきた。
【相談後】
立退料を○00万円増額できた。
合意書を取り交わすことができた。
【コメント】
賃貸人側が急いでいれば、時間のかかる訴訟は起こさないであろうでから、弁護士をいれることで立退料は増額できる可能性は高いです。
３，【明渡】鍵の返還,敷金で充当できない損傷等の合意書作成【交渉】
【相談前】
オーナーから相談。
借主と連絡がとれない。借主側の弁護人はわかっている。
【相談後】
借主側の弁護人と連絡をとり,荷物整理に立ち会う。
最終的に明渡し,鍵の返還,敷金で充当できない部分の損害の支払義務があることを明記した合意書を作成し,サインさせた。
【コメント】
管理会社をつけていない場合やつけていても対応できない事案というものがありますので,地主やオーナーさんは弁護士にお早めに相談されることをおすすめ致します。
４，【明渡】店舗の立退料1200万円で合意ができた事案【交渉】
【相談前】
建物老朽化のため，出ていくように言われている（提示は約１００万円）。
【相談後】
裁判例を調査し，幾度にわたる交渉のゆえ，１２００万円で合意ができた。
【コメント】
店舗や個人事業主などの場合，①新店舗への移転費用，②移転に伴う営業補償，③借家権価格などの問題などの検討が必要になりますので，弁護士に相談されることをおすすめいたします。
