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立ち退き料の交渉と相場

弊所では不動産問題のうち特に立ち退き料の交渉を主に扱っております。

中野区のみならず，杉並区，練馬区，新宿区など東京のみならず，その他の地域からのお問い合わせもあります。

近時はオーナーや地主のみならず，それから買い取った開発業者や不動産業者から，下記のようなことを言われることが多い印象です。

「次の更新はない」

「〇月までに退去をお願いします」

理由は，老朽化による取り壊すため・大規模修繕が必要になった・家族や親戚が住むから，・・・等など。

しかし，法律上，退去する義務はないのではないかと考えるのが通常でしょう。

そこで，法律上，退去義務がない場合に，立ち退き料といういわゆるお金で退去の合意を図っていくことができるのがこの法律問題になります。

以下，立ち退き料やその相場などを説明していきます。

立ち退き料とは

立ち退き料（立退料）は，移転の不利益を補償するために支払われる金銭のことです。

法律上，退去義務がないのに，退去するとなると，引っ越し費用，初期費用，賃料差額分などが発生します。

また，移転により駅から遠くなるなどの不利益が生じることもあります。

更に店舗や事務所や会社等であれば，築いた得意先なども失うことになりかねず，営業に不利益，経済的損失が生じ，内装工事費等も必要になります。

これらの損害等の補償を包括するものとして立ち退き料というものがあります。

立ち退き料がどういった場合に求められるかは下記記事を参考にしてみてください（法律上退去義務がある場合とない場合の判断も重要になります）。

【不動産等】立退料

立ち退き料の計算式

立ち退き料に計算式はあるのかという問題があります。

この点，立ち退き料は，立ち退かせる要件をどの程度充足しているかという問題と

賃貸人側の事情，賃借人側の事情の相関関係によって決まるので，明確な計算式などがありません。

他方で，個人か店舗・事務所か，更新を何回しているか，月額の賃料がいくらかという点は立退料を算出するための大きな材料になります。

立ち退き料の解決事例

３，【明渡】鍵の返還,敷金で充当できない損傷等の合意書作成【交渉】

立ち退き料の相場

計算式が存在しないのですが，相場はあるのでしょうか？

上記解決事例を参考にしつつ，検討します。

（個人）

賃料６～１０か月+引っ越し代（+迷惑料）

（店舗・事務所）

店舗の立退料については、一般的に、

　　　①新店舗への移転費用

　　　②移転に伴う営業補償

　　　③借家権価格

　　の３点が問題となります。

ただし、③については、①及び②で評価し尽されているとして考慮されないケースもございます。

請求金額を算定するには、売上、移転に伴う減収予想（近隣の顧客が離れるなど）など、具体的な情報を検討する必要があります。

立ち退き料のお問い合わせは？

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seki@sekisogo.com

弁護士　関真悟

【不動産等】立退料

立退料を提示されて明け渡しを求められている

立退料を提示されずに明け渡しを求められている

といった立退料でお困りの方々の無料相談を受け付けております。

立退料は，立ち退きを求める理由がどの程度あるのか，更には居住用か営業用かでも変わってきます。

立退料が問題になる場面

①立ち退きを求める理由が１００％のものか，

②立ち退きを求める理由が０％のものか，

③立ち退きを求める理由が５０％のものか，

分析する必要があります。

例えば，

①家賃滞納の債務不履行や一時賃貸借等は立ち退きを求める理由は１００％あるといえるでしょう。

このような場合，立退料は求めることができないという結論になります。

②賃貸人が売却したいからですぐに出て行って欲しい等の理由は立ち退きを求める理由は０％でしょう。

このうような場合，立退料を求をめることができるという結論になります。

③期間が満了したので更新はしないという場合は立ち退きを求める理由は５０％でしょう。

このような場合，立退料を求めることができ，立退料は立ち退きの理由を補完していく要素になるのです。

【まとめ】

②や③の事案の場合は，弁護士をつけるメリットがあるという結論になります。

③契約更新拒絶と立退料

期間満了で賃貸借契約を終了する場合は，立退料が問題になります。

賃貸人側は，内心は売却目的の場合もありますが，老朽化したので大規模修繕をしたい・自己利用したい・家族の者を住まわせたい等の事情で，次の更新はしないと主張してくることが多いです。

賃貸人側から契約の更新拒絶を行うためには，法律では，

ⅰ）１年～６か月前までの通知，

ⅱ）更新拒絶における「正当の事由」（借地借家法６条、２８条）

という２つの要件が必要になります。

たとえば，ⅰ）がなければ，立ち退きを求める理由は０％に近くなってくるので（裁判をしても明渡請求は棄却される），立退料を求めることができるでしょう。

立退料は要件ではないのですが，次の条文のとおり「正当の事由」の考慮事情として挙げられています（実務では重要な考慮事情です）。

すなわち，借地借家法28条は，

「建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、①建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、②建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

とあり，下線部をひいたところが，立退料を定めている箇所になります。

立退料という言葉自体はでてきませんが，出ていくことの引き換えとして重要な考慮事情になるのです。

注意　

①出ていく合意をしてしまう

②定期借家契約書にサインしてしまう，

と立退料は発生しない可能性が非常に高くなります

 

立退料はどのように決まるのか？

では立退料はどのように決めっていくのでしょうか？

立退料には相場というものはありません。

法律などに計算方法が記載されているわけでもありません。

居住用か営業用かでも考慮される要素が変わってきます。

考慮要素は様々あります。

①正当事由の充足度

立退きを求めている賃貸人側の事情はどのような理由なのか明らかにする必要があります。

賃貸人が建物を使用する必要性が高ければ高いほど，立退料は低くなる／賃貸人が建物を使用する必要性が低ければ低いほど，立退料は高くなる，という相関関係にもあります。

極端な例を挙げると，

＋賃貸人が現住まいが地震で壊れ，貸している建物を使用する必要性が高い

－賃借人は倉庫として利用しており現住まいは別にあって使用の必要性が低い

ような場合は，当然ですが立退料は低くなりますし，更新拒絶の要件等もきちんと充足していれば立退料が０円の場合もあり得ます。

②借家権価格による算定

借家権価格の算定といっても複数ありますが，たとえば割合方式算定であれば，

借家権価格＝更地価格×借地権割合×借家権割合

という計算で借家権価格を算出して，立退料を決めていく方法です。

③移転に伴う損失補償や家賃差額による算定

営業用物件であれば，移転により顧客を失う・改装費等様々な損害が想定されます。移転期間に休業を余儀なくされることもあります。このような損失を考慮して算定していきます。また，居住用や営業用かを問わず，賃料の差額や移転費用は必然的にでてくる問題です。

と，様々な方法がありますが，総合的に決まっていくことが多いものと考えます。

交渉で解決するためには

民事調停や訴訟になって，金額等で争いが激化していけば，

弁護士費用以外にも鑑定料等の高額な費用がかかってきてしまいます。

紛争を長期化せず，労力や費用を抑える為にも，短期間の交渉で解決することが一番の利益になります。

交渉は労力がいるところですが，法律の交渉は弁護士にお任せください。弁護士以外の業者などが対価を得て法律的な交渉をすることは弁護士法に反することになるので，ご注意ください。

最終的には事後的紛争を防止するためにまとまった結果についてしっかりした契約書を作る必要あります。

立退料の弁護士費用

利用しやすい弁護士費用で行なっております。

事案によりますが，交渉段階は着手金１１万円や２２万円の依頼も可能です。

既に立退料の提示を受けている方は，完全成功報酬制での依頼もご相談に応じます。

お問合せはまずは電話簡易無料相談０３－６３０４－８４５１かメール簡易相談seki@sekisogo.comでお問い合わせください。

解決事例集

３，【明渡】鍵の返還,敷金で充当できない損傷等の合意書作成【交渉】

立退料案件のお客様の声の一部掲載

お客様の声①

お客様の声②

お客様の声③

【不動産等】筆界特定制度