Archive for the ‘【不動産等知識】’ Category

【不動産等】立退料

2017-07-05

「立退料」を提示されて明け渡しを求められている/「立退料」を提示されずに明け渡しを求められている

といった「立退料」でお困りの方々の無料相談を受け付けております。

「立退料」は,立ち退きを求める理由がどの程度あるのか,更には居住用か営業用かでも変わってきます。

1,立退料が問題になる場面

①立ち退きを求める理由が100%のものか,

②立ち退きを求める理由が0%のものか,

③立ち退きを求める理由が50%のものか,

分析する必要があります。

例えば,細かい事情は無視して単純に考えると,

①家賃滞納の債務不履行や一時賃貸借等は立ち退きを求める理由は100%あるといえるでしょう。

このような場合,立退料は求めることができないという結論になります。

②賃貸人が単純に売却したいからですぐに出て行って欲しい等の理由は立ち退きを求める理由は0%でしょう。

このうような場合,立退料は求めることができるという結論になります。

③期間が満了したので更新はしないという場合は立ち退きを求める理由は50%でしょう。

このような場合,立退料を求めることができ,立退料は立ち退きの理由を補完していく要素になるのです。

→ ②や③の事案の場合は,弁護士をつけるメリットがかなりあるという結論になります。

2,③契約更新拒絶と立退料

期間満了で賃貸借契約を終了する場合は,立退料が問題になります。

賃貸人側は,内心は売却目的の場合もありますが,老朽化したので建て替えたい自己利用したい家族の者を住まわせたい等の事情で,次の更新はしないと主張してくることが多いです。

賃貸人側から契約の更新拒絶を行うためには,法律では,

ⅰ)1年~6か月前までの通知,

ⅱ)更新拒絶における「正当の事由」(借地借家法6条、28条)

という2つの要件が必要になります。

たとえば,ⅰ)がなければ,立ち退きを求める理由は0%に近くなってくるので(裁判をしても明渡請求は棄却される),立退料を求めることができるでしょう。

立退料は要件ではないのですが,次の条文のとおり「正当の事由」の考慮事情として挙げられています(実務では重要な考慮事情です)。

すなわち,借地借家法28条は,

「建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、①建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、②建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

とあり,下線部をひいたところが,立退料を定めている箇所になります。

立退料という言葉自体はでてきませんが,出ていくことの引き換えとして重要な考慮事情になるのです。

3,立退料はどのように決まるのか?

では立退料はどのように決めっていくのでしょうか?

立退料には相場というものはありません。

法律などに計算方法が記載されているわけでもありません。

居住用か営業用かでも考慮される要素が変わってきます。

考慮要素は様々あります。

①正当事由の充足度

立退きを求めている賃貸人側の事情はどのような理由なのか明らかにする必要があります。

賃貸人が建物を使用する必要性が高ければ高いほど,立退料は低くなる/賃貸人が建物を使用する必要性が低ければ低いほど,立退料は高くなる,という相関関係にもあります。

極端な例を挙げると,

+賃貸人が現住まいが地震で壊れ,貸している建物を使用する必要性が高い

-賃借人は倉庫として利用しており現住まいは別にあって使用の必要性が低い

ような場合は,当然ですが立退料は低くなりますし,更新拒絶の要件等もきちんと充足していれば立退料が0円の場合もあり得ます。

②借家権価格による算定

借家権価格の算定といっても複数ありますが,たとえば割合方式算定であれば,

借家権価格=更地価格×借地権割合×借家権割合

という計算で借家権価格を算出して,立退料を決めていく方法です。

③移転に伴う損失補償や家賃差額による算定

営業用物件であれば,移転により顧客を失う・改装費等様々な損害が想定されます。移転期間に休業を余儀なくされることもあります。このような損失を考慮して算定していきます。また,居住用や営業用かを問わず,賃料の差額や移転費用は必然的にでてくる問題です。

と,様々な方法がありますが,総合的に決まっていくことが多いものと考えます。

4,交渉で解決するためには

民事調停や訴訟になって,金額等で争いが激化していけば,

弁護士費用以外にも鑑定料等の高額な費用がかかってきてしまいます。

紛争を長期化せず,労力や費用を抑える為にも,短期間の交渉で解決することが一番の利益になります。

交渉は労力がいるところですが,法律の交渉は弁護士にお任せください。弁護士以外の業者などが対価を得て法律的な交渉をすることは弁護士法に反することになるので,ご注意ください。

最終的には事後的紛争を防止するためにまとまった結果についてしっかりした契約書を作る必要あります。

【不動産等】筆界特定制度

2017-04-29
境界に関する相談は非常に多いです。
 
話し合いで解決させる場合は,お互い譲歩するところは譲歩して,きちんとした合意書等の書面を交わしておく必要があります。
 
さて,話し合いで解決しないのであれば,次のステップに進む必要があります。
 
ここで,境界紛争におすすめの解決手段の1つとして「筆界特定制度」というものがあります。
平成18年から始まった制度です。
法務局主体で行うもので,これまで裁判(境界確定訴訟)でしか解決することができなかった問題をより低コスト・より迅速にをモットーに作られた制度です。
いわゆる境界問題の専門的なADRの位置づけです。
 
申請費用は安いのは大きなメリットですが,
デメリットとしては測量費は結構な額になり(負担割合は事案によります。),平均して解決まで9か月近くかかり,結果に不満であれば裁判で0から争えるという余地を残していることなどです。
もっとも,「筆界特定制度」を利用しておくことは裁判での重要な証拠になることは紛れもない事実です。
 
裁判するのか,筆界特定制度を利用するのか,これは相談者様の意向を重視します。いずれにおいても弁護士は代理人として活動することができますので,気軽にご相談ください。
 
弁護士 関真悟
 

トップへ戻る

電話番号リンク 問い合わせバナー