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立ち退き料の交渉と相場

2024-02-25

弊所では不動産問題のうち特に立ち退き料の交渉を主に扱っております。

中野区のみならず,杉並区,練馬区,新宿区など東京のみならず,その他の地域からのお問い合わせもあります。

近時はオーナーや地主のみならず,それから買い取った開発業者や不動産業者から,下記のようなことを言われることが多い印象です。

「次の更新はない」

「〇月までに退去をお願いします」

理由は,老朽化による取り壊すため・大規模修繕が必要になった・家族や親戚が住むから,・・・等など。

しかし,法律上,退去する義務はないのではないかと考えるのが通常でしょう。

そこで,法律上,退去義務がない場合に,立ち退き料といういわゆるお金で退去の合意を図っていくことができるのがこの法律問題になります。

以下,立ち退き料やその相場などを説明していきます。

立ち退き料とは

立ち退き料(立退料)は,移転の不利益を補償するために支払われる金銭のことです。

法律上,退去義務がないのに,退去するとなると,引っ越し費用,初期費用,賃料差額分などが発生します。

また,移転により駅から遠くなるなどの不利益が生じることもあります。

更に店舗や事務所や会社等であれば,築いた得意先なども失うことになりかねず,営業に不利益,経済的損失が生じ,内装工事費等も必要になります。

これらの損害等の補償を包括するものとして立ち退き料というものがあります。

立ち退き料がどういった場合に求められるかは下記記事を参考にしてみてください(法律上退去義務がある場合とない場合の判断も重要になります)。

【不動産等】立退料

立ち退き料の計算式

立ち退き料に計算式はあるのかという問題があります。

この点,立ち退き料は,立ち退かせる要件をどの程度充足しているかという問題と

賃貸人側の事情,賃借人側の事情の相関関係によって決まるので,明確な計算式などがありません。

他方で,個人か店舗・事務所か,更新を何回しているか,月額の賃料がいくらかという点は立退料を算出するための大きな材料になります。

 

立ち退き料の解決事例

1,【明渡】借主側にて立退料等合計約215万円で解決できた事案【交渉】

【相談前】
家を出ていくように何度も言われている。
 
【相談後】
双方弁護士に依頼。弁護士同士で交渉を重ねて、無事交渉解決ができた。

立退料を支払ってもらうことができた。

【コメント】

借主に債務不履行がない限り、借主有利のことが多いです。ただし、解決金や立退料で折り合うことができれば、
貸主と借主、双方にとって良い解決ができることが多いです。特に双方に弁護士がつくことによって、冷静かつ客観的な話し合いができて、まとまることが多いです。ただ、この場合、どのような弁護士かということも重要かと思います。依頼者と完全に同化していたり、攻撃的すぎて話しもできないような弁護士では致し方たりません。本件は相手の弁護士も冷静な先生だったので、スムーズな解決ができました。

2,【明渡】借主側にて立退料合計250万円で解決できた事案【交渉】

【相談前】

老朽化を理由にした退去の書面がきた。
弁護士が立退料を提示してきた。

【相談後】

立退料を金〇〇〇万円増額できた。
合意書を取り交わすことができた。

【コメント】

賃貸人側が急いでいれば、時間のかかる訴訟は起こさないであろうでから、弁護士をいれることで立退料は増額できる可能性は高いです。

 

3,【明渡】鍵の返還,敷金で充当できない損傷等の合意書作成【交渉】

【相談前】

オーナーから相談。

借主と連絡がとれない。借主側の弁護人はわかっている。

【相談後】

借主側の弁護人と連絡をとり,荷物整理に立ち会う。

最終的に明渡し,鍵の返還,敷金で充当できない部分の損害の支払義務があることを明記した合意書を作成し,サインさせた。

【コメント】

管理会社をつけていない場合やつけていても対応できない事案というものがありますので,地主やオーナーさんは弁護士にお早めに相談されることをおすすめ致します。

4,【明渡】店舗の立退料1200万円で合意ができた事案【交渉】

【相談前】

建物老朽化のため,出ていくように言われている(提示は約100万円)。

【相談後】

裁判例を調査し,幾度にわたる交渉のゆえ,1200万円で合意ができた。

【コメント】

店舗や個人事業主などの場合,①新店舗への移転費用,②移転に伴う営業補償,③借家権価格などの問題などの検討が必要になりますので,弁護士に相談されることをおすすめいたします。

 

立ち退き料の相場

計算式が存在しないのですが,相場はあるのでしょうか?

上記解決事例を参考にしつつ,検討します。

(個人)

賃料6~10か月+引っ越し代(+迷惑料)

(店舗・事務所)

店舗の立退料については、一般的に、

   ①新店舗への移転費用

   ②移転に伴う営業補償

   ③借家権価格

  の3点が問題となります。

ただし、③については、①及び②で評価し尽されているとして考慮されないケースもございます。

請求金額を算定するには、売上、移転に伴う減収予想(近隣の顧客が離れるなど)など、具体的な情報を検討する必要があります。

 

立ち退き料のお問い合わせは?

【公式ライン】

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【メール】

seki@sekisogo.com

弁護士 関真悟

【不動産等】立退料

2017-07-05

立退料を提示されて明け渡しを求められている

立退料を提示されずに明け渡しを求められている

といった立退料でお困りの方々の無料相談を受け付けております。

立退料は,立ち退きを求める理由がどの程度あるのか,更には居住用か営業用かでも変わってきます。

 

立退料が問題になる場面

①立ち退きを求める理由が100%のものか,

立ち退きを求める理由が0%のものか

立ち退きを求める理由が50%のものか

分析する必要があります。

例えば,

家賃滞納の債務不履行や一時賃貸借等は立ち退きを求める理由は100%あるといえるでしょう

このような場合,立退料は求めることができないという結論になります。

賃貸人が売却したいからですぐに出て行って欲しい等の理由は立ち退きを求める理由は0%でしょう

このうような場合,立退料を求をめることができるという結論になります。

期間が満了したので更新はしないという場合は立ち退きを求める理由は50%でしょう

このような場合,立退料を求めることができ,立退料は立ち退きの理由を補完していく要素になるのです。

【まとめ】

②や③の事案の場合は,弁護士をつけるメリットがあるという結論になります。

③契約更新拒絶と立退料

期間満了で賃貸借契約を終了する場合は,立退料が問題になります。

賃貸人側は,内心は売却目的の場合もありますが,老朽化したので大規模修繕をしたい自己利用したい家族の者を住まわせたい等の事情で,次の更新はしないと主張してくることが多いです。

賃貸人側から契約の更新拒絶を行うためには,法律では,

ⅰ)1年~6か月前までの通知,

ⅱ)更新拒絶における「正当の事由」(借地借家法6条、28条)

という2つの要件が必要になります。

たとえば,ⅰ)がなければ,立ち退きを求める理由は0%に近くなってくるので(裁判をしても明渡請求は棄却される),立退料を求めることができるでしょう。

立退料は要件ではないのですが,次の条文のとおり「正当の事由」の考慮事情として挙げられています(実務では重要な考慮事情です)。

すなわち,借地借家法28条は,

「建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、①建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、②建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

とあり,下線部をひいたところが,立退料を定めている箇所になります。

立退料という言葉自体はでてきませんが,出ていくことの引き換えとして重要な考慮事情になるのです。

 

注意 

①出ていく合意をしてしまう

②定期借家契約書にサインしてしまう,

と立退料は発生しない可能性が非常に高くなります

 

立退料はどのように決まるのか?

では立退料はどのように決めっていくのでしょうか?

立退料には相場というものはありません。

法律などに計算方法が記載されているわけでもありません。

居住用か営業用かでも考慮される要素が変わってきます。

考慮要素は様々あります。

①正当事由の充足度

立退きを求めている賃貸人側の事情はどのような理由なのか明らかにする必要があります。

賃貸人が建物を使用する必要性が高ければ高いほど,立退料は低くなる/賃貸人が建物を使用する必要性が低ければ低いほど,立退料は高くなる,という相関関係にもあります。

極端な例を挙げると,

+賃貸人が現住まいが地震で壊れ,貸している建物を使用する必要性が高い

-賃借人は倉庫として利用しており現住まいは別にあって使用の必要性が低い

ような場合は,当然ですが立退料は低くなりますし,更新拒絶の要件等もきちんと充足していれば立退料が0円の場合もあり得ます。

②借家権価格による算定

借家権価格の算定といっても複数ありますが,たとえば割合方式算定であれば,

借家権価格=更地価格×借地権割合×借家権割合

という計算で借家権価格を算出して,立退料を決めていく方法です。

③移転に伴う損失補償や家賃差額による算定

営業用物件であれば,移転により顧客を失う・改装費等様々な損害が想定されます。移転期間に休業を余儀なくされることもあります。このような損失を考慮して算定していきます。また,居住用や営業用かを問わず,賃料の差額や移転費用は必然的にでてくる問題です。

と,様々な方法がありますが,総合的に決まっていくことが多いものと考えます。

 

交渉で解決するためには

民事調停や訴訟になって,金額等で争いが激化していけば,

弁護士費用以外にも鑑定料等の高額な費用がかかってきてしまいます。

紛争を長期化せず,労力や費用を抑える為にも,短期間の交渉で解決することが一番の利益になります。

交渉は労力がいるところですが,法律の交渉は弁護士にお任せください。弁護士以外の業者などが対価を得て法律的な交渉をすることは弁護士法に反することになるので,ご注意ください。

最終的には事後的紛争を防止するためにまとまった結果についてしっかりした契約書を作る必要あります。

 

立退料の弁護士費用

利用しやすい弁護士費用で行なっております。

事案によりますが,交渉段階は着手金11万円や22万円の依頼も可能です。

既に立退料の提示を受けている方は,完全成功報酬制での依頼もご相談に応じます。

お問合せはまずは電話簡易無料相談03-6304-8451かメール簡易相談seki@sekisogo.comでお問い合わせください。

 

解決事例集

1,【明渡】借主側にて立退料等合計約215万円で解決できた事案【交渉】

【相談前】
家を出ていくように何度も言われている。
 
【相談後】
双方弁護士に依頼。弁護士同士で交渉を重ねて、無事交渉解決ができた。

立退料を支払ってもらうことができた。

【コメント】

借主に債務不履行がない限り、借主有利のことが多いです。ただし、解決金や立退料で折り合うことができれば、
貸主と借主、双方にとって良い解決ができることが多いです。特に双方に弁護士がつくことによって、冷静かつ客観的な話し合いができて、まとまることが多いです。ただ、この場合、どのような弁護士かということも重要かと思います。依頼者と完全に同化していたり、攻撃的すぎて話しもできないような弁護士では致し方たりません。本件は相手の弁護士も冷静な先生だったので、スムーズな解決ができました。

2,【明渡】借主側にて立退料合計250万円で解決できた事案【交渉】

【相談前】

老朽化を理由にした退去の書面がきた。
弁護士が立退料を提示してきた。

【相談後】

立退料を○00万円増額できた。
合意書を取り交わすことができた。

【コメント】

賃貸人側が急いでいれば、時間のかかる訴訟は起こさないであろうでから、弁護士をいれることで立退料は増額できる可能性は高いです。

 

3,【明渡】鍵の返還,敷金で充当できない損傷等の合意書作成【交渉】

【相談前】

オーナーから相談。

借主と連絡がとれない。借主側の弁護人はわかっている。

【相談後】

借主側の弁護人と連絡をとり,荷物整理に立ち会う。

最終的に明渡し,鍵の返還,敷金で充当できない部分の損害の支払義務があることを明記した合意書を作成し,サインさせた。

【コメント】

管理会社をつけていない場合やつけていても対応できない事案というものがありますので,地主やオーナーさんは弁護士にお早めに相談されることをおすすめ致します。

,【明渡】店舗の立退料1200万円で合意ができた事案【交渉】

【相談前】

建物老朽化のため,出ていくように言われている(提示は約100万円)。

【相談後】

裁判例を調査し,幾度にわたる交渉のゆえ,1200万円で合意ができた。

【コメント】

店舗や個人事業主などの場合,①新店舗への移転費用,②移転に伴う営業補償,③借家権価格などの問題などの検討が必要になりますので,弁護士に相談されることをおすすめいたします。

 

立退料案件のお客様の声の一部掲載

お客様の声①

お客様の声②

お客様の声③

【不動産等】筆界特定制度

2017-04-29
境界に関する相談は非常に多いです。
 
話し合いで解決させる場合は,お互い譲歩するところは譲歩して,きちんとした合意書等の書面を交わしておく必要があります。
 
さて,話し合いで解決しないのであれば,次のステップに進む必要があります。
 
ここで,境界紛争におすすめの解決手段の1つとして「筆界特定制度」というものがあります。
平成18年から始まった制度です。
法務局主体で行うもので,これまで裁判(境界確定訴訟)でしか解決することができなかった問題をより低コスト・より迅速にをモットーに作られた制度です。
いわゆる境界問題の専門的なADRの位置づけです。
 
申請費用は安いのは大きなメリットですが,
デメリットとしては測量費は結構な額になり(負担割合は事案によります。),平均して解決まで9か月近くかかり,結果に不満であれば裁判で0から争えるという余地を残していることなどです。
もっとも,「筆界特定制度」を利用しておくことは裁判での重要な証拠になることは紛れもない事実です。
 
裁判するのか,筆界特定制度を利用するのか,これは相談者様の意向を重視します。いずれにおいても弁護士は代理人として活動することができますので,気軽にご相談ください。
 
弁護士 関真悟
 

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